Chung cư A1CT2 Tây Nam Linh Đàm | Chung cư B1B2 CT2 Tây Nam Linh Đàm | Chung cư D2CT2 Tây Nam Linh Đàm | Chung cư VP2VP4 Bán đảo linh đàm | Chung cư HUD3 Nguyễn Đức Cảnh | Chung cư New Skyline Văn Quán

 
nghien-cuu-thi-truong.jpgtd-gia-tri-dn.jpgtham-dinh-du-an-dau-tu.jpgtham-dinh-gia-bds.jpgtham-dinh-gia-dong-san.jpg

Nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của BĐS, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được. Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất,.

Tài sản

Tài sản là từ quen thuộc và  được dùng một cách phổ biến. Theo Viện Ngôn Ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
 
Trong quản lý kinh tế nói chung, trong hạch toán kế toán nói riêng, việc phân biệt cái gì được gọi là tài sản có ý nghĩa quan trọng: để giải quyết các tranh chấp, tính chi phí, tính thuế…và cũng là một câu hỏi không dễ trả lời.
 
 
                                                                                                       Ảnh minh hoạ
 
 
Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
 
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
 
“ Tài sản: là một nguồn lực:
 
     1. Doanh nghiệp kiểm soát được;
 
     2. Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.
 
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế- xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:
 + Theo hình thái biều hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
 + Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và phi hàng hóa.
 + Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
 + Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuê, quyền kiểm soát, quyền sở hữu…
 + Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
 
Động sản và bất động sản.
Nhìn lại lịch sử có thể thấy rằng trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung và những năm đầu của đổi mới cơ cấu quản lý kinh tế, người ta rất ít dùng thuật ngữ động sản và bất động sản.
 
- Theo điều 181 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995:
 
   1. Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:
 
        + Đất đai.
 
        + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
 
        + Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 
   2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
 
- Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable personal estate).
 
+ Real estate: Là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có thể do vật chất, có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
 
+ Real property: Là thuật ngữ dùng để chỉ tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate).
 
+ Movable Personal estate: Là thuật ngữ dùng để chỉ quyền sở hữu lợi ích từ một tài sản là động sản. Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc vô hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được.
 
+ Personal property: Là thuật ngữ dùng để chỉ quyền sở hữu lợi ích từ một tài sản là động sản. Personal property được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: tài sản cá nhân.
 
Cần chú ý rằng: có một số cách dùng từ cũng như cách dịch thuật ngữ đã có sự lẫn lộn giữa các khái niệm: asset, property; real property, real asets.
 
+ Real estate được dùng để chỉ cái thực thể, vật chất của tài sản. Real estate được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là : Bất động sản.
 
+ Real property được một số dịch giả chuyển sang tiếng Việt cũng là: bất động sản. Một số khác lại dịch là Real property là tài sản thực.
 
Trên thực tế, người ta còn dùng nhiều từ khác để chỉ bất động sản : Appraisal, real property, real assets, immuvable property và immuvables.
 
Real property về thực chất là các quyền năng của con người đối với bất động sản. Và vì vậy, định giá bất động sản không phải là định giá cái thực thể vật chất- Cái Real estate, mà là cái định giá quyền năng của chủ thể đối với real estate- Cái thực thể vật chất đó.
           
IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản- quyền sở hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình.
           
Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của BĐS, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được. Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất,.
 
Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng co một loại tài sản mang những đặc điểm chung đó là: giá trị trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và đặc biêt khong thể di dời được. Thị trường về các loại tài sản này có cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn lại kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn. Đó rõ ràng không phải là TSCĐ, ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều không thể phủ nhận: Nó giúp nhà nước nhận dạng một loại thị trường có một quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thích hợp, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế.
 
Đối với nghề định giá, không giống như các loại tài sản khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnh hường lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tình đặc thù về mặt xã hội và tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán, dân cư, phong thủy…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.